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01

新一輪“房改”來(lái)了

樓市傳來(lái)重磅消息！

根據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)10月26日披露：

8月25日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（下面簡(jiǎn)稱(chēng)“14號(hào)文件”）文件，近期已傳達(dá)到各城市人民政府、各部委直屬機(jī)構(gòu)。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)給出的新聞標(biāo)題是：中國(guó)將推動(dòng)新一輪“房改”。

這是繼今年7月份中央政治局會(huì)議上對(duì)樓市重新定調(diào)，認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化之后，房地產(chǎn)又一個(gè)重大動(dòng)作。

事實(shí)上，新一輪房改早在2018年就由深圳率先拉開(kāi)。當(dāng)年深圳提出，

將住房分為市場(chǎng)商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類(lèi)。其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四類(lèi)，商品房、人才住房、安居房、公共租賃住房，未來(lái)的占比分別是40%、20%、20%、20%。

按照這個(gè)規(guī)劃，未來(lái)深圳供應(yīng)的所有住房結(jié)構(gòu)中，商品房占比40%，保障性住房（包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房）占比60%。

此后，在“二十大”報(bào)告提出了多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的新格局。

去年發(fā)布的《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，更是對(duì)未來(lái)十多年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，做了總定性：

但今年深圳表態(tài)，取消了原來(lái)的安居型商品房、人才住房等住房類(lèi)型，新增了保障性租賃住房（細(xì)分為政府組織配租和社會(huì)主體出租兩種類(lèi)型）、共有產(chǎn)權(quán)住房等住房類(lèi)型。

也即由保租房、共有產(chǎn)權(quán)住房頂替原來(lái)的人才房和安居房。

02

“房改”怎么改

那么全國(guó)新一輪房改，具體該怎么走？牽頭人深圳的做法很明確，40%是商品房，60%是保障房。

全國(guó)會(huì)如何？文件沒(méi)有明確表露，目前14號(hào)文件也沒(méi)有對(duì)外公開(kāi)，只是通過(guò)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)的報(bào)道，我們可以獲取幾個(gè)關(guān)鍵信息。

第一，城區(qū)人口300萬(wàn)以上的大城市率先探索實(shí)踐。

為了防止出現(xiàn)“大干快上”、盲目建設(shè)等現(xiàn)象，“14號(hào)文”強(qiáng)調(diào)穩(wěn)慎有序、以需定建、盡力而為、量力而行?！爸С殖菂^(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市率先探索實(shí)踐，具備條件的城市要加快推進(jìn)，暫不具備條件的要做好政策和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備?！?/span>

這里有很明確的分界線(xiàn)。鼓勵(lì)城區(qū)人口300萬(wàn)以上城市探索，其他城市不作要求。

邏輯也很簡(jiǎn)單，中國(guó)城市分化嚴(yán)重，大多數(shù)三四線(xiàn)城市的商品房供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，房子根本不愁，房?jī)r(jià)也不算特別高，保障性住房沒(méi)有那么迫切。

對(duì)于城市人口在300萬(wàn)以上的大城市，尤其是城區(qū)人口500萬(wàn)至1000萬(wàn)的特大城市和城區(qū)人口在1000萬(wàn)以上的超大城市來(lái)說(shuō)，尤其迫切。

特別是像深圳這樣的房?jī)r(jià)高企、房子短缺的超大城市，最為迫切。一方面普通人根本買(mǎi)不起商品房，另一方面供需矛盾非常嚴(yán)重，尤其需要保障性住房來(lái)實(shí)現(xiàn)居者有其屋的夢(mèng)想。

那么符合城區(qū)人口300萬(wàn)以上的城市有多少？2020年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布過(guò)一份《2020中國(guó)人口普查分縣資料》，披露了各類(lèi)城市的城區(qū)人口。

但三年時(shí)間，變化很大，其中武漢隨著人口回流，城區(qū)人口已經(jīng)突破千萬(wàn)成為了超大城市，蘇州因?yàn)楣I(yè)園區(qū)的行政代碼升級(jí)，成功晉級(jí)為特大城市。石家莊官方也在今年披露城區(qū)人口突破了500萬(wàn)，晉級(jí)特大城市。

至此符合城區(qū)人口300萬(wàn)以上的城市共35個(gè)，分別是：

一是加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買(mǎi)不起商品住房的焦慮，放開(kāi)手腳為美好生活?yuàn)^斗”；

二是推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿(mǎn)足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

第一句話(huà)，是新一輪房改之下鼓勵(lì)城區(qū)人口300萬(wàn)以上城市建設(shè)保障房的終極目的，讓買(mǎi)不起商品房民眾的住房焦慮，實(shí)現(xiàn)居者有其屋的夢(mèng)想，不再為房子和教育煩惱，可以心無(wú)旁騖去為美好生活?yuàn)^斗。

當(dāng)然，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)愿望難度系數(shù)還是很大。一方面，租購(gòu)?fù)瑱?quán)需要克服阻力真正落地。另一方面，保障房的教育資源與商品房的教育資源需要平衡，這里面有牽扯著教育改革。

第二句話(huà)則值得推敲。讓商品房回歸商品房屬性。這與之前的表述大不一樣，之前官方在談到樓市的時(shí)候，經(jīng)常提到的是讓商品房回歸居住屬性，現(xiàn)在變成了回歸商品屬性。

回歸居住屬性，也即房住不炒。而回歸商品屬性意味著什么？這意味著，商品房既有商品屬性，也有投資屬性。

本號(hào)認(rèn)為，這兩段表態(tài)意味著未來(lái)中國(guó)大多數(shù)城市可能會(huì)走向新加坡模式，給未來(lái)的房地產(chǎn)劃定兩個(gè)圈子，一個(gè)商品房圈子，一個(gè)保障房圈子。

保障房保障買(mǎi)不起商品房人居住，商品房則讓有錢(qián)人去玩，當(dāng)然也要以穩(wěn)定為基調(diào)。

此外14號(hào)文件還規(guī)定，保障房必須實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障房變更為商品房流入市場(chǎng)。工薪收入群體購(gòu)買(mǎi)的保障房不得長(zhǎng)期閑置。如長(zhǎng)期閑置、確需轉(zhuǎn)讓、因辭職等原因離開(kāi)機(jī)關(guān)事業(yè)單位或企業(yè)的，由各地政府按規(guī)定予以回購(gòu)。

03

中國(guó)房地產(chǎn)向新加坡看齊

狹小的面積和不斷增長(zhǎng)的人口，再加上全球資金推動(dòng)，新加坡房?jī)r(jià)當(dāng)年水漲船高讓新加坡政府著實(shí)煩惱。

新加坡的面積只有733平方公里，只有深圳的三分之多一點(diǎn)。

這么少的土地，容納了564萬(wàn)人，人口密度比深圳還大。

一個(gè)城市國(guó)家，固定的、狹小的土地面積，決定了新加坡需要走出一條與其他國(guó)家不同的發(fā)展之路，不搞土地財(cái)政。

1959年新加坡共有人口158萬(wàn)，其中47％的人沒(méi)有住房。為了解決居民住房問(wèn)題，1960年頒布了《建屋與發(fā)展法》，根據(jù)該法令設(shè)立了建屋發(fā)展局，制定了“五年建屋計(jì)劃”。

1964年新加坡正式推出“居者有其屋”計(jì)劃，鼓勵(lì)中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)組屋。

這是全球房地產(chǎn)史上劃時(shí)代的大事情。

簡(jiǎn)單理解就是，新加坡將房屋劃分為了兩個(gè)圈子，一個(gè)圈子是商品房，給有錢(qián)人玩耍，讓他們?nèi)ネ嫔唐贩?。另一個(gè)圈子則是組屋，給買(mǎi)不起商品房的人，政府提供居住。

最關(guān)鍵的是，組屋價(jià)格只有商品房?jī)r(jià)格的三分之一左右。

新加坡規(guī)定，新組屋的分配主要是針對(duì)新加坡無(wú)房家庭，并且每個(gè)家庭只能購(gòu)買(mǎi) 一套新組屋，一生只有兩次購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)，單身人士需35歲以上才可購(gòu)買(mǎi)新組屋；而永久居民和單身人士只能購(gòu)買(mǎi)二手組屋。

屋主擁有及實(shí)際居住組屋至少5年，才可進(jìn)入市場(chǎng)交易，但政府要征收10%-15%的附加費(fèi)，此后組屋獲得完整產(chǎn)權(quán)，不再受限。如果不滿(mǎn)5年轉(zhuǎn)讓組屋，政府規(guī)定屋主只能將組屋以原價(jià)回賣(mài)給政府。組屋的產(chǎn)權(quán)年限一般為99年，到期后要還給政府，極少數(shù)一部分政府會(huì)按市價(jià)買(mǎi)回，然后重建組屋。

在組屋制度之下，新加坡成功實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”的夢(mèng)想，房屋自有率高達(dá)91%，是香港、東京的兩倍，是深圳的近3倍。

新加坡房屋結(jié)構(gòu)是，72%為組屋，只有5%為私人住宅，23%為有地住宅。

正是因?yàn)橛羞@種房屋種類(lèi)，所以別看新加坡商品房?jī)r(jià)格位居全球前列，新加坡人從來(lái)沒(méi)有為房子煩惱過(guò)。

我們現(xiàn)在中心城市的房?jī)r(jià)高企不下，又不能引導(dǎo)下跌過(guò)快，畢竟金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性很重要。

在這種騎虎難下的局面中，我們被迫走上了新加坡的房改之路。同樣將房子畫(huà)了兩個(gè)圈層，商品房和保障房。

二次房改的帶頭人深圳今年7月份連續(xù)發(fā)布四項(xiàng)管理辦法，分別對(duì)公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房三類(lèi)住房的保障對(duì)象、申請(qǐng)條件、供應(yīng)分配方式、租售價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、用地保障、建設(shè)籌集主體和渠道、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督管理等進(jìn)行了規(guī)范。

來(lái)源：深圳市住建局